Auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses liegt oft doppelt so viel Fläche wie auf einem Einfamilienhaus, und darunter wohnen Menschen, die den Strom direkt verbrauchen könnten. Trotzdem sind Mehrfamilienhäuser deutlich seltener mit PV bestückt als Eigenheime. Der Grund ist nicht die Technik, sondern die Frage, wer den Strom bekommt und wie abgerechnet wird. Dieser Beitrag stellt die drei realistischen Modelle gegenüber und benennt die Hürden, bevor Sie sie im Projekt entdecken.
Die kurze Antwort
Für Mehrfamilienhäuser gibt es drei praktikable Wege: Volleinspeisung, gemeinschaftliche Gebäudeversorgung und Mieterstrom. Die Volleinspeisung ist mit Abstand die einfachste Lösung (12,22 Cent je Kilowattstunde, kein Abrechnungsaufwand), aber die mit dem geringsten Ertrag. Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung ist seit 2024 der pragmatische Mittelweg für kleinere Objekte: Der Strom wird intern verteilt, ohne dass der Betreiber zum Vollversorger wird. Mieterstrom bringt den höchsten wirtschaftlichen Nutzen, ist aber mit Lieferantenpflichten und echtem Verwaltungsaufwand verbunden und lohnt in der Regel erst ab etwa acht bis zehn Wohneinheiten.
Modell 1: Volleinspeisung, die einfache Lösung
Der gesamte erzeugte Strom geht ins Netz, Sie erhalten die erhöhte Volleinspeisevergütung von aktuell 12,22 Cent je Kilowattstunde für Anlagen bis 10 kWp, für größere Anlagen gelten gestaffelt niedrigere Sätze. Der Allgemeinstrom des Hauses wird weiterhin normal bezogen.
- Vorteile: keine Abrechnung gegenüber Mietern, keine Lieferantenpflichten, kein Messkonzept-Aufwand, kalkulierbar über 20 Jahre.
- Nachteile: deutlich geringerer Ertrag als bei Eigenverbrauch, da selbst genutzter Strom rund 30 Cent wert wäre.
- Geeignet für: Eigentümer, die den Verwaltungsaufwand scheuen, sowie Objekte mit sehr heterogener Mieterstruktur oder häufigem Mieterwechsel.
Eine Zwischenstufe, die viele übersehen: Die Anlage versorgt nur den Allgemeinstrom des Hauses, also Treppenhausbeleuchtung, Aufzug, Heizungspumpen, Tiefgarage und Ladepunkte. Der Überschuss wird eingespeist. Das ist rechtlich unkompliziert, weil kein Strom an Dritte geliefert wird, und deckt in vielen Objekten bereits einen soliden Eigenverbrauchsanteil ab.
Modell 2: Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung
Seit dem PV-Paket I gibt es die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung als vereinfachtes Modell. Der im Gebäude erzeugte Strom wird nach einem vorab festgelegten Schlüssel auf die teilnehmenden Wohnungen verteilt. Jeder Teilnehmer behält seinen eigenen Stromliefervertrag für den Reststrom.
- Vorteile: Der Betreiber wird nicht zum Energieversorger und muss keine Vollversorgung sicherstellen. Deutlich weniger Pflichten als beim Mieterstrom. Die Teilnahme ist freiwillig, einzelne Mieter können außen vor bleiben.
- Nachteile: Es gibt keinen Mieterstromzuschlag. Ein Messkonzept mit intelligenten Messsystemen ist erforderlich, siehe dazu auch unseren Beitrag Smart Meter und Photovoltaik. Die Verteilung muss vertraglich sauber geregelt sein.
- Geeignet für: kleinere Mehrfamilienhäuser, Eigentümergemeinschaften und Objekte, in denen die Bewohner mitziehen.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist dieses Modell häufig der realistischste Weg, weil es ohne Gründung einer Betreibergesellschaft auskommt. Ein Beschluss der Eigentümerversammlung ist dennoch nötig.
Modell 3: Mieterstrom
Beim Mieterstrom liefern Sie den PV-Strom direkt an Ihre Mieter, zu einem Preis, der gesetzlich auf höchstens 90 Prozent des örtlichen Grundversorgertarifs begrenzt ist. Für den Reststrom müssen Sie eine Vollversorgung sicherstellen. Zusätzlich zum eingespeisten Überschuss erhalten Sie den Mieterstromzuschlag.
- Vorteile: höchster wirtschaftlicher Nutzen aus dem erzeugten Strom, attraktives Argument für die Vermietung, Mieter sparen gegenüber dem Grundversorgertarif.
- Nachteile, und die sind real: Sie werden zum Energielieferanten mit allen Pflichten (Abrechnung, Meldewesen, Kündigungsfristen, Wechselrecht der Mieter). Es braucht ein Summenzählermodell, eine Abrechnungssoftware oder einen Dienstleister. Mieter dürfen jederzeit zu einem anderen Anbieter wechseln, was die Kalkulation unsicher macht. Der Verwaltungsaufwand wird regelmäßig unterschätzt.
- Geeignet für: größere Objekte ab etwa acht bis zehn Wohneinheiten, professionelle Vermieter oder Eigentümer, die einen Mieterstrom-Dienstleister beauftragen.
Was in jedem Fall zu klären ist
- Dachstatik und Dachzustand. Bei Gebäuden aus den 1960er- bis 1980er-Jahren ist eine statische Prüfung Pflicht, besonders bei Flachdächern mit Aufständerung und Ballast.
- Eigentumsverhältnisse. Bei einer WEG braucht es einen Beschluss. Klären Sie früh, wer investiert, wer betreibt und wie die Erträge verteilt werden.
- Netzanschluss und Zählerplatz. Mehrfamilienhäuser brauchen oft eine Erweiterung des Zählerschranks und ausreichend Platz für Wandlermessung oder Summenzähler. Das ist ein typischer Kostenpunkt, der in schlanken Angeboten fehlt.
- Anlagengröße. Anders als beim Einfamilienhaus zählt hier die Gesamtleistung für Steuer- und Vergütungsgrenzen. Über 30 kWp entfallen die 0 Prozent Mehrwertsteuer und die Einkommensteuerbefreiung, was die Kalkulation verändert.
- Zukünftige Lasten. Wärmepumpe für das Gebäude, Ladepunkte in der Tiefgarage: Beides erhöht den Eigenverbrauch erheblich und sollte in die Auslegung einfließen, siehe Photovoltaik mit Wärmepumpe und Photovoltaik mit Wallbox.
Ehrliche Einordnung
Für die meisten kleineren Mehrfamilienhäuser mit drei bis acht Parteien ist die Kombination aus Allgemeinstromversorgung plus Einspeisung oder die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung der sinnvollste Einstieg. Mieterstrom ist wirtschaftlich attraktiver, aber nur, wenn Sie den Verwaltungsaufwand professionell abbilden oder auslagern. Wer das unterschätzt, hat nach zwei Jahren eine gute Anlage und ein schlechtes Verhältnis zu seinen Mietern.
Bei der Anbieterwahl gilt zusätzlich: Nicht jeder PV-Fachbetrieb hat Erfahrung mit Messkonzepten für Mehrparteienhäuser. Fragen Sie gezielt nach Referenzobjekten dieser Art. Was Anlagen dieser Größenordnung kosten, zeigt die Übersicht Photovoltaikanlage: Kosten.
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